APARTMAN YÖNETİMİNİN SIRASI İLE YAPMASI GEREKENLER ve DEVAMINDAKİ İNŞAAT SÜRECİ

1-GENEL KURUL KARARI (6306 SAYILI YASA 3/2)

Aşağıdaki yazı karar defterine yazılarak kat maliklerine imzalatılmalıdır.

Apartmanı Kat Maliklerine,

Hepimizce bilindiği üzere, apartmanımızın, sağlıklı ve güvenilir olması ve herhangi bir afet neticesinde bir can ve mal kaybı yaşanmasının önlenmesi için, yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerekmektedir. Apartmanımızın geleceği ile ilgili bu önemli konunun ve bu konu kapsamında danışmanlık alınması konularının görüşülüp karara bağlanması için kat malikleri kurulumuz,  … / … / 2015  günü saat  …. ‘da ………………………da olağanüstü olarak toplanacaktır.

Bu toplantıda, toplantı yeter sayısı sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantı nisap aranmaksızın ../../2015 günü saat ….’da aynı yerde yapılacaktır.

Bütün kat maliklerinin toplantıya katılmaları veya kendilerini temsil ettirmeleri önemle rica olunur. ../../2015

Gündem:

1)Açılış, yoklama ve toplantı divan başkanının ve üyelerin seçimi

2) Gündemin okunması ve ilaveler

3)Apartmanımızın riskli yapı olduğunun tespit edilip yıkım kararı alınması

4) Temsilciler heyetinin seçimi

5) 6306 sayılı kanun kapsamında danışmanlık alınması

6)Dilekler

7)Kapanış

 

………Apartmanı Yöneticisi

(Ad,Soyad,İmza)

 

2-GEREKLİ İSE YENİ TAPUYA MÜRACAAT

Arsanızda terk veya tevhit uygulaması var ise tapunuzun yenilenmesi gerekecektir.

Tapuda tevhit işlemi!

Tapuda tevhit işlemi, birden çok taşınmaz malın birleştirilmesi anlamına geliyor. Aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal için yapılabileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallar için de yapılabiliyor.

Tevhit işleminin, yapılan gayrimenkuller üzerindeki hakları ve mükellefiyetleri, yeni oluşan taşınmazlara geçmiş oluyor. Bu demek oluyor ki; Tevhit işlemi kapsamında birleştirilecek taşınmaz malların üzerinde, rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti gibi şerhler varsa, bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatları ile alınması zorunlu tutuluyor.

Tapuda terk işlemi!

Bina sahiplerinin belirli bir alanı kamunun kullanımına terk etmesidir. Yola terk, zaman zaman belediyeler ile konut sahiplerini mahkemelik eden bir konudur.

Yola terk; taşınmaz sahiplerinin bedelli ya da bedelsiz bir şekilde taşınmazının bir kısmını ya da tamamını kamu yararına terk etmesi durumudur. Yani; belediye bir yol çalışması yapacak ve yolu genişletecek ise ve sizin araziniz, arsanız bu yol üzerinde ise bir kısmını ya da tamamını belediye hiçbir bedel ödemeksizin elinizden alabilir. Buna da yola terk denir.

3-İMAR DURUMU VE TAKYİDATLAR

İmar durumu; İmar durumu imar parselinin kullanım şeklini ve yapılması istenen yapının özelliklerini; örneğin teknik şartlarının ne olması gerektiğini, yolları ve uygulamaya esas olacak diğer bilgileri belirten kadastral durumu da işlenen belgeye deniyor.

İmar durumu, imar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini gösteriyor. Bu da demek oluyor ki imar durumu bir arsanın yapılanma koşulları; boyutları ve sınırları olarak karşımıza çıkıyor.

İmar durumu ne işe yarar?

* Belli bir arsada yapılması istenen yapının imar planlarında alacağı şekli ve ne amaçla kullanılabileceğini,

* Söz konusu arsanın yapılanma koşullarını,

* Teknik şartlarının ne olması gerektiğini,

* Arsa üzerine kaç katlı bir bina yapılması gerektiğini,

* Yapının taban oturumunu,

* Toplam kapalı alanı kaç metrekare olacağını,

* Bahçe mesafelerini,

* Ön ve yan boşlukları,

* Tüm yapılanma koşullarını gösterir.

İmar durumu nasıl öğrenilir?

İmar durumu nasıl alınır merak ediyorsanız hemen yanıtlayalım. Arsanızın imar durumunu öğrenmek için gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye dilekçe verilmesi yeterli oluyor.

İmar durumu almak için gerekli belgeler..

Söz konusu öğrenmek istediğiniz arsanın sahibiyseniz, kimliğiniz ile belediyeye gidip, arsanın tapusu ve çap belgesi yeterli olacaktır. Eğer, sahibi olmadığınız bir arsanın imar durumunu öğrenmek istiyorsanız bu durum bazı belediyelerce sorun teşkil edebiliyor. Bazı arsaların imar durumları kamuya açılamıyor. Bu nedenle gayrimenkul sahibi ile gidilmesi gerekiyor.

İmar durumları, bölgeye, semte, mahalleye, sokağa hatta parsele kadar değişkenlik gösterebiliyor. Bu değişiklik bölgenin gelişimine bağlı olarak meydana geliyor. Ayrıca bölgede bulunan arsaların imar durumlarını büyükşehir belediyeleri veya yerel belediyeler değiştirebiliyor.

Takyidatlar, Taşınmazların tapu kaydında bulunan ve malikin tasarruf hakkını kısıtlayan ya da taşınmazın teminat değerini etkileyebilecek olan kayıtlardır. PROJE çalışmalarına başladığımız zaman ilk yapılacak işlem tapu kayıtlarını tapu kadastrodan alarak tapu üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, şerh vb. düzeltilmesi gerekli olan şeyleri tespit ederek bu durumların düzeltimesini sağlamaktır.  Böylece diğer aşamalarda yüklenici firmanın ve kat maliklerinin gereksiz mağduriyetler yaşamasına engel olunabilmektedir.

4-FİRMA SEÇİMİ

5-SÖZLEŞME VE UYUMLU VEKİLLER HEYETİNE VEKALET (PROTOKOL)

6-ÇÜRÜK RAPORUNA MÜRACAAT

7-TAPU YAZISI (MUAFİYET) İTİRAZ SÜRESİ 15 GÜN

8-BELEDİYE YAZISI 60+30 GÜN

9-ELEKTRİK+SU+DOĞALGAZ VE DİĞER BORÇLARIN TEMİZLENEREK DAİRELERİN BOŞ TESLİMİ

10-YIKIM RUHSATI

11-ARSA TAPUSU ALINMASI

12-TAPUYA ŞERH KONULMASI

13-İNŞAAT RUHSATI

14-İNŞAATIN YAPIMI

15-KAT İNTİFAKI+İPOTEKLER

*ÖNEMLİ*

 

22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin Geçici 6’ncı maddesi kapsamındaki ruhsat müracaatlarının ilgili idarelerce en geç 01/01/2017 tarihine kadar sonuçlandırılması zorunludur. Aksi taktirde kazanılmış olan m2 artışları bu tarih itibari ile elinizden geri alınmış olacaktır.

*ÖNEMLİ*

 

Kadıköy’de emsal 2.07 olarak uygulanıyor. Ancak kentsel dönüşümle bu oran, 1 Haziran 2013 ve 8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde emsal hesabında yapılan değişiklikle artıyor.

Geçici 6’ncı madde nasıl değişti?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 22 Mayıs 2014 Perşembe tarihli ve 29007 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmelikle Planlı Alanlar Tip İmar yönetmeliğinin Geçici 6’ncı maddesi değişti .Yapılacak yapı ruhsatı başvurularında, emsal artışı için gerekli belgelerden en az bir tanesinin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği bu tarihten önce alınması şartı aranmakta.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yeni yönetmeliği şöyle diyor:

“Geçici Madde 6 – Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, 1/1/2016 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.” 

Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren yönetmeliğin uygulanması için Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü’nün 23 Mayıs 2014 tarihinde Valiliklere 72177222-310.99/6522 sayılı şu genelgesini gönderdi ve Geçici 6’ncı maddenin uygulamasında uyulması gereken usul ve esasları bildirdi.

 

Buna göre kentsel dönüşüm emsal artışından yararlanmak isteyen mülk sahiplerinin 22 Mayıs 2014 tarihinden önce aşağıda sıralanan başvuru veya işlemlerinden en az birinin gerçekleştirilmiş olması şartı aranıyor:

1- Yıkım ruhsatı başvurusu,

2- Bina yıkım işlemi,

3- Riskli yapı tespiti işlemi,

4- Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespitine başlama işlemi,

5- İnşaat sözleşmesi tanzimi,

6- Proje sözleşmesi tanzimi,

7- İnşaat veya proje yapmak üzere noter tasdikli taahhütname veya vekaletname tanzimi,

8- Yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi başvurusu

9- İmar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi başvurusu,

10- Zemin ve temel etüt raporu tanzimi…

Mülga Geçici 6’ncı madde kapsamında ilgili idarelere yapılmış yapı ruhsatı müracaatları, mülga Geçici 6’ncı madde kapsamında ilgili idarece 01/06/2014 tarihine kadar sonuçlandırılır.

22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin Geçici 6’ncı maddesi kapsamındaki ruhsat müracaatlarının ilgili idarerce en geç 01/01/2014 tarihine kadar sonuçlandırılır.

Emsal artışı için başvurular hangi tarihe kadar sonuçlandırılacak?

… 22/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin Geçici 6’ncı maddesi kapsamındaki ruhsat müracaatlarının ilgili idarelerce en geç 01/01/2017 tarihine kadar sonuçlandırılması zorunlu

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Geçici 2’nci, Geçici 7’nci ve Geçici 8’inci maddeleri kapsamında yapılan müracaatlara ilişkin iş ve işlemlerle ilgili idarelerce aynı maddelerde yer alan hükümlere göre tamamlanır.

Kadıköy Belediyesi, kentsel dönüşüm emsal artışı için başvuran Kadıköylüler’e bu resmi bilgileri verdikten sonra uygulamayı şöyle ifade ediyor;

Kadıkoy Belediyesi İmar Ve Şehircilik Müdürlüğü olarak uygulamamızda Genelge ile belirlenmiş, 22 Mayıs 2014 tarihinden önce alınması gerekli evrakların bulunması halinde 01.06.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yüzde 25 emsal hesabı ile uygulama yapılabilmektedir.

Aksi takdirde 08.09.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar yönetmeliğine göre yüzde 20 emsal hesabı ile proje onayı yapılmaktadır.

Yani;

22 Mayıs 2014’ten önce gerekli belgelerden birini almış ev sahibi, 1 Ocak 2016’ya kadar alacağı yapı ruhsatında dilerse 1 Haziran 2013 ve 8 Eylül 2013 tarihli yönetmelikler kapsamında yüzde 25 emsal artışından yararlanabiliyor, dilerse 8 Eylül 2013 tarihli yönetmelik kapsamında yüzde 20 emsal artışından…

Yönetmelikte emsal artışı yok diyordu ama?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Geçici 6’ncı maddesinde yer alan şu ifade kafaları karıştırıyor:

“Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.” 

Emsal artışı nasıl gerçekleşiyor o zaman?

Bakanlık, Geçici 6’ncı madde uygulaması, ’emsal artışı amacıyla uygulanmaz’ dese de emsal hesabındaki yöntemde 8 Eylül 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle balkon, kat merdiveni, merdiven boşluğu, kat balkonu gibi alanlar emsal hesabına katılmıyor. Böylelikle yüzde 20 emsal artışı gerçekleşiyor.

Bina sahibi, 22 Mayıs 2014’ten önce aldığı evrakıyla yapı ruhsatını 1 Haziran 2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği kapsamında almak isterse emsal hesabındaki artış yüzde 25’e kadar çıkıyor…

NOTER SÖZLEŞMESİ ÖNCESİNDE YAPILMASI GEREKLİ HAZIRLIKLAR

Bugüne kadar gerçekleştirdiğimiz her projede, bildiklerimizin ötesinde bir çok tecrübeler edindik. İnşaatımızın en kısa sürede ve en sorunsuz şekilde başlayabilmesi ve hem inşaat firmanızın hemde siz kat maliklerinin huzur içerisinde bir inşaat süreci geçirebilmeleri için biriktirdiğimiz bu tecrübeleri sizlerle paylaşmak istedim. Tüm sorularınız ve sorunlarınız için İstanbul GYD olarak her zaman hizmetinizde olduğumuzu bilmenizi isterim.

Öncelikle noter  aşamasında gereken resmi evrak ve gereçleri sizlerle paylaşacağım.

1- Noter gününe kadar   her kat maliki veya varis 8  er adet vesikalık resim çektirip  tarafımıza iletmeli.

2-Nüfus kağıdı ve tapularınızın fotokopileri gerekmektedir.

3- Müteahhit firmanın ve devlet kira yardımlarının yatırılacağı banka hesap numaraları ve özellikle IBAN numaralarının da tarafımıza bildirilmesi önemlidir. Devlet yardımlarının yatırılacağı banka hesap numarası ZİRAAT BANKASI yada HALK BANKASI olmalıdır. Devetin kira yardımını alabilmeniz için Hesap cüzdanlarının fotokopileri istenmektedir.

Varisler veya hisseli tapu sahipleri, kişi başına ayrı ayrı banka hesap numarası vermelidirler. Bu devletten alacağınız kira yadımı içinde aynı şekilde olacaktır.Çünkü herkes hissesi oranına tekabül ettiği oranda ödeme alacaktır.

Müteahhit firmanın yatıracağı kira ve taşınma ödemeleri için gereken hesap numarası herhangi bir Türk bankasına ait olabilir.

4-Noter günü olmazsa olmazlarımızdan biride nüfus kağıdınızdır. Mutlaka yanınızda bulundurmalısınız.O olmadan hiçbir işlem gerçekleştiremeyiz.

5-Noter gününden önce mutlaka evlerinizin emlak beyanlarını borçsuz olarak belediyeden almış ve noterin gerekli hazırlığı yapabilmesi için teslim etmiş olmamız gerekiyor. Bu en önemli ayrıntılardan biridir. Evlerinizin vergi borcu olduğu taktirde noter sözleşmesi yapılamıyor.

6- Varislerin tapu intikallerini yaptırmaları ve tapularını üzerlerine almaları gerekmektedir. Bu bürokratik her işlem için önemli bir ayrıntıdır. İlk yapılması gereken işlerden biridir diyebilirim. İntikaller yapılmadı ise veraset ilamı gerekmektedir. Noter sonrası hazırlık aşamasında inşaat ruhsatlarının alınabilmesi için veraset ilamı kesinlikle yeterli değildir.

7-Varislerin hepsinin noterde imzası gerekmektedir. Gelemeyen varis yada varisler, seçtikleri bir kişiye vekalet vermek zorundadırlar.

8-Eğer tapunun üzerinde intifa  var ise intifa koyanında tapuda imza için hazır bulunması gerekmektedir.

9- Herhangi bir hacizi olan yada Banka kredi borcunu bitiren maliklerimizin tapularındaki şerh ibaresini kaldırmalarını gerekmektedir. Buda önemli ayrıntılardan biridir.

10-Kişisel olarak isim ve soyadlarınızda herhangi bir değişiklik oldu ise bunun tapu kayıtlarında da değiştirilmesi gerekmektedir.

Daireniz Şirket adına kayıtlı ise herhangi bir şirket ünvanı değişikliği olmuş ise tapu kayıtlarında bununda düzeltilmesi gerekmektedir.

11- Daireniz şirket üstüne kayıtlı ise noter imzası içi şirket yetki belgesi ve imza sirküleri gerkmektedir.

12-70 YAŞ ÜSTÜ KAT MALİKLERİMİZ NOROLOJİ BÖLÜMÜNDEN YETERLİLİK BELGESİ ALDIKTAN SONRA  YİNE AYNI GÜN İÇERİSİNDE NOTER DE İMZA VERECEKLERDİR.

13-Bahsedilen tüm bu işlemlerin ve gerekli resim ve evrakların, tarafımıza noter gününden en az bir hafta önce ulaşmış olması gerekmektedir. Bizde bu evrakları ve sizlerle hazırlamış olduğumuz tüm hukuki, mimari, teknik projeyi noter gününden en az 4 gün önce notere teslim etmek zorundayızki noter gününe kadar hazırlıklar tamamlanabilsin.

Tüm kat maliklerimize ve inşaat firmamıza, şimdiden, hayırlı olmasını temenni ediyoruz. Saygılarımızla….